铁牛配资 北京新地, 火药味太浓了

文｜风声声

在“拱火”这个赛道上，北京一直挺有一手。

5月7日，北京2026年第四轮供地清单出来了，共5宗新地，分别位于：

丰台分钟寺、丰台南苑、通州九棵树、大兴新城东组团，以及昌平的朱辛庄。

关注楼市的人，一眼就能发现问题：

几个板块中，不少都有在售，或者即将开售的红盘。

比如丰台南苑地块，直线2公里是“嘉棠雅序”，北京建工去年底才拿的地，最近正准备亮相；

九棵树的“中海·玖树满和”刚开盘不久，距离新地直线3公里多；

“中海·未来之境”更难受，就在新地隔壁，而且新地更近地铁站，不靠近轨道，没噪音问题。

记得当时未来之境拿地时，一度被叫作“朱辛庄最后一块宅地”，就是这块地突然冒出来，让中海方面慌急忙慌，改了宣传口径.....

前两年，北京就特别热衷于搞双盘，甚至多盘竞争，这种趋势下，北京楼市诞生很多“双子星”。

比如，朱房双子、三间房双子、功德寺双子.......

好处是，热度确实起来了。

邻地块同时出让，开发商土拍时容易上头，另外有竞争，倒逼房企在产品上内卷升级，“好房子”能在北京铺得这么快，双子竞争绝对是重要推手之一。

关键，购房者真正实现了有的选，更容易买到好房子了。

当然，也不是没有问题。

比如，开发商之间的矛盾被无限放大，一点就着。

典型的就有之前的黄衫木店双子，越秀和中建智地，因为价格问题贴脸开火。这事儿我们也聊过→越秀领导，被央企告了！

随着第四轮供地清单出炉，红盘们和未来好地，将形成错位竞争，开发商们的压力又上来了。

闲话少叙，简单聊聊几块新地吧。

先说通州新地。

地块位于1号线土桥站旁，步行距离在400米左右，这也是地块最大的亮点之一。

指标上，用地规模1.61公顷，规划地上建筑面积3.22万㎡，容积率2.0，与玖树满和基本一致。

区别在于，新地位置上更靠东，已经近六环。

配套方面，周边有梨园主题公园、王府井WellTown商业、东直门医院通州院区，地块的前身，是同仁堂制药厂和周边的平房区，老城区的烟火气还是在线的。

不过，老城区也有老城区的通病，作为棚改项目，城市界面确实差一些，周边有大量待更新的区域和老旧平房。

另外，学区也差点意思。

通州的红盘逻辑，更重区位，核心地块项目的热度，和非核心地块比，完全就是冰火两重天。从这个角度上看，新地的压力其实是比较大的。

而且通州的购买力，在这一轮周期里已经被云璟揽阅、花溪云锦、中建运河玖院以及玖树满和轮番收割过一遍了，存量客群被掏空，对新地的去化能力也是考验。

再来看朱辛庄新地。

朱辛庄作为海淀西二旗、上地外溢客群的“第一站”，购买力的底色，是非常理性的 。

配套方面，新地紧邻地铁8号线和昌平线换乘站，步行距离也就300米。周边有超极合生汇、万达广场、积水潭医院，商业、教育配套和中海项目基本上一致，在交通上稍稍优于后者。

地块容积率2.27，限高80米，和中海项目大差不差，意味着新老项目的产品类型，大概率也有重叠。

这种情况下，中海项目的压力更大。

好在项目体量不大，如果中海有意出手，买下来直接做未来之境的二期，可能是解决问题的一个选择。

接着，丰台南苑新地。

地块位于丰台区花乡街道，紧临南四环，邻近地铁19号线新发地站。

配套上，周边有万达广场、北京华联BHG Mall、北京博爱医院、槐新公园、海子公园、南苑森林湿地公园等。

丰台南苑新地的体量很大，6公顷占地+12.58万㎡建面，加上2.05的容积率，适合做低密改善产品。

生态资源是这块地最大的杀手锏，紧邻南苑湿地公园，周边槐新公园、世界花卉大观园环伺，绿地覆盖率高，日常休闲、遛娃养老得天独厚，是主城稀缺的生态宜居板块。

不过南苑新地的劣势也十分明显。

区位上处于南四环外，环线价值弱于嘉棠雅序，距离主城核心更远，二手未来溢价能力相对偏弱；

地块西邻新发地批发市场，天然存在人流杂乱、高峰车流拥堵的隐性短板，部分购房者会有心理抗性。

教育配套是板块最大短板，周边缺乏优质名校资源，仅能满足基础上学需求，对教育有高要求的家庭并不适配。

还有，大兴新城东组团。

地块位于大兴黄村林校路，紧邻地铁4号线大兴线黄村火车站站点。

黄村是大兴传统的主城区和政务核心，配套熟度在线，大悦春风里、新辰天地双商业，大兴区人民医院+广安门医院南区双医疗，还有念坛公园加持。

地块的问题主要是城市界面偏旧，老小区密集。

另外，直线距离约1.8 公里，还有一块新地供应，也就是三合庄 0188地块，属于同一生活圈。

从大区位上，黄村地块更有优势。价格方面，三合庄地块起拍价 8.87 亿元，折合楼面价约 2.3 万元 /㎡，黄村地块估计会高一些。

最后，丰台分钟寺地块。

在本轮供地的五宗地块中，分钟寺新地块的环线价值堪称最优。

地处丰台成寿寺街道，三环至四环之间，紧邻地铁 10 号线分钟寺站，向北仅需两站即可直达国贸 CBD 通勤圈，核心地段的含金量无需多言。

地块规划容积率 2.8，结合板块已有的高端定位，未来大概率聚焦中高端改善赛道。

提及分钟寺板块，便绕不开此前备受关注的 “分钟寺三兄弟”—— 北京天誉、世茂天誉、合生缦云。

当年这三个项目以 12 万 + 的单价，一度刷新南城豪宅价格标杆，也让分钟寺成为北京高端改善市场的核心阵地。

不过，现在三兄弟的单价已回落至 8 万上下。

最后，这一轮清单看下来，北京土地供应的方向，出现了改变。五宗地，都是核心地铁盘，都是熟地中的新盘供应。

土地供应精细化，意图比较明显，继续推动居住品质的代际更新。

对于购房者来说，意味着不用再在“好地段的老破小”和“远郊区的纯新盘”之间，做痛苦的二选一，这是实打实的好事。

接下来，就看房企们能不能顶住压力了。

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