盈利通 公积金提额叠加以旧换新, 楼市格局迎来新变化

2026年以来，国内房地产市场迎来一轮密集且务实的政策调整。围绕民生住房需求，公积金贷款额度提高与住房以旧换新两大政策同步推进，形成组合效应。这两项举措直击换房群体的核心痛点，正在悄然改变市场交易逻辑与供需结构，让楼市运行轨迹出现新的转折。

住房公积金作为民生住房保障的重要工具，其贷款额度与使用规则的调整，直接关系到普通家庭的购房成本与资金压力。2026年，全国多地集中上调公积金最高贷款额度，力度为近年少见。

一线城市率先优化，北京公积金首套最高贷款额度从120万元提高至150万元，上海从120万元上调至140万元，深圳达到150万元。新一线城市同步跟进，长沙购买新建商品房公积金贷款最高额度提至120万元，二手房提至100万元 。宁波政策更具针对性，首次首套最高贷款额度达160万元/户，非首次首套为130万元/户。

除额度上调，公积金使用限制持续放宽。多地简化提取条件，租房、老旧小区改造、加装电梯等场景均可提取。兰州取消公积金提取次数限制，每人每年最高提取额从1万元提高至2万元。代际互助提取范围扩大，父母与子女可互助使用公积金，缓解首付压力 。

公积金贷款利率同步下调，5年期以上首套利率降至2.6%，为历史低位。贷款100万元、期限30年，月供约4270元，较商贷节省超千元，总利息可减少40万至50万元。

在公积金政策发力的同时，住房以旧换新政策在全国全面铺开，成为盘活存量、促进改善的关键抓手。截至2026年4月，全国已有超130个城市出台专项实施细则。

顶层设计提供坚实支撑。2026年1月，财政部、税务总局、住建部联合公告，换房个税退税政策延续至2027年底，出售旧房1年内买新房，可按规定退还已缴个税。这一政策降低换房税费成本，为地方落地提供统一税费基础。

各地结合实际推出多样化落地模式。国企兜底收购模式以上海、郑州为代表，国企平台按市场价评估旧房，收购款直接抵扣新房房款，无需等待市场买家。委托销售模式在南京、深圳推行，购房者先锁定新房并支付定金，约定期限内旧房未售出则定金全额退还。

财政补贴力度可观。广州拿出2亿元专项补贴，买新房最高补3万元；深圳南山区最高补贴5万元/套；中山发放1万元购房消费券。部分城市支持直系亲属多套旧房合并置换一套新房，降低改善门槛。

公积金提额与以旧换新叠加，形成“降成本+畅循环”的合力，精准解决改善型换房的堵点。

传统换房面临三重压力：旧房难卖、交易税费高、新房贷款压力大。公积金提额直接提高贷款上限，降低首付比例；以旧换新打通卖旧买新通道，减少资金占用；个税退税与财政补贴进一步降低成本。

长沙一户二孩家庭换房，原住房市值80万元，目标新房150万元。公积金贷款额度提至120万元，叠加以旧换新收购款80万元，首付资金压力大幅减轻，二孩家庭还可享受公积金贷款额度上浮30%的政策倾斜 。

市场交易结构已出现积极变化。二手房流通速度加快，核心城市挂牌周期缩短15至20天；改善型住房交易占比提升，100至144平方米户型成交量增长明显；新房市场去化周期缩短，房企推盘积极性提高，供给结构向改善型产品倾斜。

政策始终坚持“房住不炒”定位，核心支持刚需与合理改善需求，不搞大水漫灌，不刺激房价大幅上涨。中央政治局会议明确“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”的基调，政策目标是稳市场、惠民生、促转型。

公积金政策对贷款套数、缴存年限有明确要求，多地实施认房不认贷，精准支持首套与改善型购房 。以旧换新聚焦存量盘活，收购的旧房部分转化为保障性租赁住房、人才住房，完善住房保障体系。

从长期看，政策组合拳推动房地产市场从高杠杆、高周转向居住属性回归，构建“商品房+保障房”双轨模式。公积金制度覆盖面扩大、使用效率提升，成为住房保障的稳定支撑；以旧换新促进存量与新房市场良性循环，减少资源闲置。

对普通家庭而言，当前是改善住房条件的有利窗口期。公积金贷款额度提高、利率下调，以旧换新补贴与个税退税叠加，换房成本降至近年低位。

在政策落地过程中，各地细则存在差异，办理流程与材料要求各不相同。有换房计划的家庭，需提前了解当地公积金贷款额度、以旧换新补贴标准、个税退税办理流程，结合自身资金状况与住房需求，制定合理方案。

房地产市场平稳健康发展，关乎民生福祉与经济稳定。公积金提额与以旧换新的政策组合，立足民生需求，直击市场痛点，正在重塑楼市发展格局。随着政策持续落地与优化，住房市场将更趋理性，居住属性更加凸显，为更多家庭实现安居宜居提供有力支撑。

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