蔚莱策略 房价, 不要误判!

近期，部分城市楼市呈现出火热的行情，于是就有人问：

房价这是又要开启上涨模式了吗？

对于这个问题，我想说的是一线城市及部分二线城市等大城市的房价或许会止跌回涨；但也不能有太高的期待，即便上涨，大概率也不会有过去那种几年翻一番的行情了。

而对于大多数中小城市的楼市来说，就不要期待未来房价还能有多大的上涨空间了。人口流出及住房供应量过大会在未来中长期成为大多数中小城市房价上涨压制性因素。

从更为宏观的角度来看，国内房地产市场已经由过去的供不应求转为供大于求，由增量市场进入了存量市场，房价在短时间内再难有普涨行情了。这是对未来一段时期内的房价走势的基本认识了。

不过，除了有这个认识外，我们也需要看到国内城市发展的层次性与结构性，即不同城市发展情况和阶段不一样，其楼市的发展情况区别也很大。即虽然整体楼市处于供大于求，但有部分城市楼市仍是处于供不应求，而另有城市的楼市是处于比较严重的供大于求了。

这就意味着楼市在未来仍有结构性机会，部分城市的房价仍有上涨的动能和可能性。

像北上广深四大一线城市及部分二线城市，这些城市的具有发达的经济、优势的产业、完善的配套等，能够提供更多的发展空间和更好的生活环境，这就有利于吸引人口的流入。所以我们也能看到，即便是总体人口在负增长，但有少数城市的人口还是处于净流入的、在继续增长的。人口在增长，则就意味着住房需求会增加，楼市的发展就有了支撑。

当然，也会有一些超级大城市的人口没有在增长，但是仍是维持着高密度的人口状态，这类城市的楼市也很难出现绝对的供大于求，毕竟城市的物理边界是有限的，不可能无限制扩张。

同时，我们也可以借鉴一下国际上其他国家和地区房地产市场发展经验，当房地产市场经历早期发展阶段后，就逐渐进入成熟发展阶段，房价的涨跌就取决于其所在城市的基本面和供求情况了。很显然的一个走势特征就是房价走势因城市而分化，大城市房价会继续上涨，但中小城市房价则是以横盘或下跌为主。

所以，综合多方面因素来看，像一线城市及部分二线城市这类大城市的房价在未来还是有希望继续上涨的。但对于房价的走势，也不要误判，正如我在文章开头说的一样，即便是这些大城市房价能涨，也大概率不会有过去那种短时间暴涨的机会，毕竟楼市已经过了早期爆发式增长的阶段。

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