盛鹏智投 重磅! 武汉拆迁改造有新变化!

今天，咱们聊一个很特殊的武汉房地产项目，它叫安欣幸福里。因为，它是湖北首个以“住宅合作社”形式建成的商品房项目。

安欣幸福里

湖北首个新模式下的危旧房合作改造项目

安欣幸福里前身是青山区21街坊，青山区21街坊的老房子建于上世纪50年代到70年代初，鉴定为C级危房。2023年底居民组建住宅合作社，2025年12月27日项目正式交房，原址上盖起32层的新楼，240套住宅中134套用来安置原居民，剩下用于市场化销售。

项目实景图：

“住房合作社模式”就是以‘居民主体、政府支持、市场运作’的方式进行危旧房合作改造，实现小区“原拆原建”改造。

安欣幸福里总成本约3.09亿元，政府出资1.14亿元占36%，居民出资0.17亿元只占5%，销售预期收益1.8亿元占了57%。

这种模式解决了一些城市中占地面积很小，迟迟无法改善居住环境的情况。这种城市中的小地块老房子，如何改造一直是大难题。地块小，企业无利润空间，无意愿开发；整体修缮，算上维修基金，21街坊的每户居民还要自掏20万元，这条路既无法根除老房子结构老化顽疾，居民也无力承担这笔费用；如若房屋征收，该区域不在征收拆迁的范围，且小区面积小，土地利用率低。

“住房合作社模式”

已在武汉快速铺开

有了安欣幸福里的成功经验，武汉已开始快速推进这种模式的全面铺开。

位于汉口核心的万松园路215号，是1985年建成的8层老楼，2022年被鉴定为D级危房，整体向南倾斜率达到21.8‰，目前已采用“住房合作社模式”，进行原拆原建，目前老房子已拆除，原址上新建的商品房已开工建设。该项目在原址上新建的商品住房楼层高度、层数、户型面积和原来的旧房一模一样，拆迁户拿到的新房房号、面积和之前的旧房一样。

万松园路215号建成后效果图：

位于武汉市武昌区的全省首个高校危旧改试点湖北大学危旧房改造项目（南区）由湖北大学与湖大社区危旧改合作化改造联合社作为主体单位，中城公司承担代建重任，两栋楼房已于春节前封顶，预计2026年下半年整体竣备，年内有望正式交付。该项目分为南、北两个区域，南区先行建设 431 套，待居民搬入后再拆除北区旧房续建。

效果图：

该项目已于2025年8月取得预售证，并确定推广案名为沙湖学府。

价格层面有3个梯度：

1、老住户：新房面积若在旧房1.12倍以内，价格为5300元/平方米；若超过这一倍数，则超过部分按16500元/平方米计算。（备注：对于确有困难及其他原因，不购买湖大危旧改项目沙湖学府新房的老住户可选择购买琴园小区存量房源；或选择货币化安置；选择货币化安置的老住户，可购买长江新区校区百瑞景滨江生活区二期 H8 栋学校团购房源，享受学校团购价优惠。 ）

2、沙湖学府部分房源面向其他教职工，按照市场折扣价出售（约16500 元/㎡）。

3、剩余房源对外销售，均价约26000元/㎡。

黄陂区六中小区建成至今已接近40年，也采用“住房合作社模式”，进行原拆原建。2025年完成了拆迁工作，4494.4平方米的旧建筑被拆掉，原址上新建带电梯住宅，增加绿化和停车位，户型也做了优化。

效果图：

循礼门危旧房合作化改造项目测绘招标已启动，在未来将实施原拆原建。

据2026年1月，武汉召开的全市城市更新工作推进会介绍，10个危旧房自主更新项目已成立联合社。并且随着时间不不断前进，该项工作也在不断推进，目前成立的联合社已增至十余个。

2026年4月2日，中铁机械院住宅危旧房改造联合会注册成立。

2025年9月3日，洪山区卓刀泉街省团校住宅危旧房改造联合会注册成立。

2025年11月5日，江岸区原汽车工业总公司大院危旧房合作改造联合社注册成立。

对武汉新房市场的影响

目前，武汉“住房合作社模式”进行旧房改造的项目仅10余个，每个项目体量也很小，部分楼盘会有少量房源进行市场化销售，比如安欣幸福里仅有100套出头房源进行市场化销售，万松园项目甚至没有剩余房源对外销售。即，这类项目对武汉新房市场整体去化几乎没多大影响。

这类“住房合作社模式”房源反而是给市场提供了一些更多元化的选择，因为一些楼盘是有非常小的一居室的，比如安欣幸福里就有建面40多㎡的小户型，而武汉新房市场中这类小户型商品房是非常少的。

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