河源华锋 李嘉诚再谈及未来房价: 100万的房产, 5年后还能值多少钱?

如今98岁的李嘉诚早已甚少对外公开发声谈及楼市，从未真正离开过大众的视野，反而一直藏在他思念从未改变的核心逻辑当中，常在家族接班人或者是代言人的最新表态中和实际布局里。

说实话，要聊李嘉诚怎么去看未来房价？咱们得先搞清楚他是个什么样的人。他不是那种今天说涨明天说跌的预言家，他是一个不折不扣的周期之王。他的逻辑10年如一日，简单到就是8个字:高卖低买，算得过账。所以要回答100万的房产，5年后还能值多少钱这个问题，咱们得跟着他的脚印和市场的真实脉搏一步步看过来。

老船长的反向操作哲学，从未改变

你回头看看李嘉诚过去10年的操作，就会发现他几乎从来都不跟风。2013年到2017年，那个时候咱们内地的楼市火的一塌糊涂，地王一个接一个，大家疯了一样往里面冲。可是李嘉诚在干嘛？他在拼命的往外卖。广州西城都荟、上海东方汇经中心、北京盈科中心，甚至香港的中环中心，全让他像甩包袱一样卖掉了，累计套现超过1700亿港元。当时多少人笑话他老糊涂了，卖早了，可是结果呢紧接着就来了这漫长的行业寒冬，房价深度调整，他完美逃顶。

那现在呢？2026年的春天，这个老船长又动了。过去几年他在全球套现了近3500亿港元，把英国的电网，电信，伦敦的写字楼在高位卖了个遍，可是一转头，长实集团却收我400亿现金杀回了楼市。他儿子李泽钜前两天在业绩会上说的特别直白:只要回报合理，我们肯定会上。换句话来说，在李嘉诚的算盘里面，现在不少核心资产的价格，已经跌到了能够让他算得过账、能赚钱的区间了。他不是在赌明天的涨跌，他是觉得价格足够便宜、风险出清了，他就要进场捡便宜了。

2026年到底是触底反弹还是虚晃一枪？

这也是咱们普通人最关心的地方。现在市面上有两股风在吹，搅的大家心里面七上八下。

一股风是实实在在的暖意。你看今年北上广深的二手房成交量，那可是齐刷刷的创了近年来的新高，压抑了三四年的买房需求，像开闸一样开始往外挤了。更厉害的是，新房供应有点断档的意思。2025年全国房地产开发投资比2021年的高点直接腰斩，新开工面积更是比巅峰期跌了74%，直接退回到了2004年的水平。需求还在，好房子也简直要变少，按照市场规律，价格可能就有了支撑。这就不难理解，高盛和行业专家丁祖昱他们，都敢喊出2026年底部确认的判断。

但另一股风确实凉飕飕的，摩根斯丹利和瑞银就算了一笔账扎心的账:现在一线城市的租金回报率才1.84%，可房贷利率是3.06%，这明显是倒挂的，靠租金根本养活不了房贷。而且不少小城市因为工作机会少、人口持续外流，房价的根基可能还没有踩稳。李嘉诚自己最近也罕见出生提醒:如果自住，负担到就可以买喽，但买了炒就不太好。

回到核心问题:100万的房产，5年后究竟值多少钱？

要回答这个，你千万不能一概而论，未来5年的楼市，注定是一场分化大戏。

如果你的100万资产压住在一线城市和强二线城市的核心地段，情况就比较乐观。这种地方的房价从高点跌了将近40%，甚至回到了2016年的水平，水分被挤出了不少。随着新房供应减少，这些不可复制的地段大概率会迎来温和的修复，有机构预测，未来5年可能以年均2%~4%的速度缓慢上涨。100万的房产保底是没有问题的，升值空间比较稳健。

可如果你的100万资产，落在了三四线小城市，或者是城市偏远郊区、没有电梯的老破小，那5年后的遭遇可能就不太一样。这些区域如果人口持续流出、没有好的产业支撑，房价可能还会在低位继续往下探，甚至更难转手。说白了，100万非但保不住，可能还会缩水，甚至在急需用钱的时候有价无市。

所以你看李嘉诚的回归并不是吹响了全国楼市全面大涨的号角，他更像是在说:有些地方和房子的底确实到了，风险不大了。对于咱们普通人来说不管是买房自住，还是想让手里的资产保值，都得向这位98岁的老船长学习学习，扔掉盲目跟风的冲动，多算算自己口袋里面的账和房子的真实成色。毕竟一个动不动就压上一辈子积蓄的决定，比的可不仅仅是运气，还得是对周期的耐心和眼光的毒辣。

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