点登富 当下广州楼市最尴尬的时刻
国家统计局的数据出来了，4月广州一二手房价环比上涨0.1%和0.2%，继续延续小阳春行情。
看上去这零点几的数据没什么，但其实里面差别可大了，20%的房子可能涨了10-20%，20%的房子可能跌了10-20%，大部分是没涨没跌在横盘筑底的。
这就是当今广州楼市尴尬的地方，有些盘在涨，不够卖，有些盘在降，还卖不掉，今天我们就来捋一下，看看我们应该采取什么策略。
尴尬1、行情分化
今年小阳春是很火热的，但并不是所有盘都很热，那些流量大的网红盘，需要拼手速，逐渐涨价，有些盘只能通过以价换量。
比如保利海韵，别人是加推涨价，他是退出来的也涨价，像熙悦江湾、中交天翠就是靠降价走量，像缦云这种，市场一点声音都没有。
真正涨价的新盘不到10%，主要集中在天河海珠、番禺万博，而像黄埔、白云荔湾主要还是持平，也不乏降价促销的。
不过，并不是一定要去买那些涨价的盘，也不是说降价的盘都不好，短期的价格涨跌并不能真实反映这个盘的长期价值，未来还有很多变量，理性看待。
尴尬2、新规收紧
新规确实收紧了，同一个小区，去年建的就是0飘窗，今年建的就有飘窗，阳台也小了，赠送面积少了。
新规政策也是造成市场分化的原因之一，新规收紧的预期也刺激了大家去抢存量的新规盘。
保利越秀给广州的好房子打样了，那大家就一窝蜂的去买这些好房子，导致虹吸效应，开发商加价也能卖出去，而其他的盘就得要让路，想要抓住小阳春流量就得要降点价，海珠西的馥香园、燕语堂悦也成了被虹吸的对象。
所以你现在知道了为什么政府要收紧新规，不然大家一直等下去，要求越来越高，以前的那些盘都不买，还怎么去库存，现在就是让大家去消化那些去年前年开盘的项目，甚至卖成现楼的项目。
我的建议是不要被新规产品给牵着鼻子走了，而忽略了自身的需求，不是0飘窗就一定好，反而隔热差、私密性一般，没有收纳空间。
支撑房价的是地段、配套、环境、购买力等多重因素。
尴尬3、更置换不起了
这个跟我上一篇提到的买家相似，自己的房子还没有卖出去，想买的房子又在涨价。
终于等到置换时机了，但自己的房子缩水更严重，更加置换不起，又担心错过最佳时机。
同地段更加置换不起了，只能往外跑，但是又不甘心。
虽说前两年置换的人买贵了站岗了，但好歹留在了核心区，而且它的新房相对二手跌得更少，而现在再卖掉二手房的人是够不上同地段新房的，只能越换越偏。
比如海珠西大多都是三百万左右的，卖掉只能买荔湾了，天河东卖掉了只能去买老黄埔，卖掉万科欧泊都快够不上珑璟台和金湖一号了，这个也是市场分化的一部分，所以你发现，任何市场行情下，你想换同地段楼龄更新的，或者面积更大的，都得要加钱。
当你发现你只能越换越偏的时候，只有两种可能，一种是房价真的涨了，一种是你的购买力缩水了。
尴尬4、二手没跌
很多人都说等二手出来再买，二手出来的时候行情早变天了，选筹逻辑也变了。
这两年一些优质的二手，跌得并不多，甚至比隔壁一手还要贵。
一是当年他们买来的时候是2021-2023年的，这期间买入的价格都是比2024-2026年贵的，他们刚放出来的价格都是比较高的，仍然还是新房划算。
二是二手放盘价格差别较大，笋盘都是个位数，你在看别人也在看，真正好的房子更抢手，比如番禺的和樾府、天河的保利天瑞，就几套高性价比房源小阳春一来就消化完了，对比去年底已经涨了至少10%了。
真正行情来的时候，二手房会涨得比新房要快，新房有库存和备案价的约束，二手房完全看业主心情和紧迫度。
站在当下这个节点，核心区一些优质二手房的业主，以及核心地段的二手业主，心态变强，已不再是买方市场了。
你想选新房，价格越来越贵，你想买二手，价格又没降到位，是不是很尴尬。
总结一下。
未来半年都是市场分化最严重的时候，你会同时看到有些房源要抢，有些降价都无人问津。
主要是今年没啥新盘上市，上半年小阳春又加速了房源的去化速度，叠加新规收紧，市场需求一边倒，这种断层式行情冲击了正在底部徘徊的二手，导致市场分化加剧，买卖双方博弈加剧。
但这里面也有机会和风险，一些国央企的准现房，价格对比一手已经回调了30%以上，且正在清货的，也是可以上车的，确定性足够强。
另外一些民企的，虽然也在降价求生，但还是存在风险的，我也会在直播的时候跟大家去提醒。
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